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Artikel: Kredit Umschuldung bei Baufinanzierungen

Kredit Umschuldung bei Baufinanzierungen

Sparen bei der Finanzierung ...

 
Kunden, die eine Baufinanzierung abschliessen, vereinbaren mit der Bank in der Regel eine Zinsbindung zwischen 10 und 15 Jahren. Während dieser Zeit ist die Kündigung des Darlehens nicht möglich. Erst nach Ablauf dieser Frist ist der Zinssatz verhandelbar, dieser wird dann auf das vorhandene Zinsniveau angepasst.

Gerade in der heutigen Zeit, in der niedrige Zinsen am Kapitalmarkt vorherrschen, wollen viele Kunden durch eine Umschuldung Zinsen sparen. Unter einer Umschuldung versteht man die Auflösung des alten und die Vereinbarung eines neuen Kreditvertrages. Dieser neue Vertrag wird heute zu wesentlich günstigeren Konditionen geschlossen als noch vor 5 oder 7 Jahren. Vor 5 Jahren zum Beispiel lag der Zins für 10jährige Baudarlehen bei ca. 6% pro Jahr. Heute sind diese Darlehen zum Beispiel bei Direktebanken bereits unter 4% p.a. zu bekommen. Da Baufinanzierungsdarlehen meist über relativ hohe Summen abgeschlossen werden, können sich bereits 2% p.a. stark auf den Geldbeutel und somit auf die monatliche Ratenverpflichtung auswirken. Banken sind gesetzlich jedoch nicht verpflichtet, Darlehen, die grundbuchrechtlich abgesichert sind, vorzeitig aufzulösen. Dies ist nur aus wichtigem Grund möglich, etwa beim Verkauf der Immobilie oder bei einem Todesfall. Erst nach einer Laufzeit von 10 Jahren ist eine Kündigung unter Einhaltung einer Frist von sechs Monaten möglich. Viele Banken zeigen hier aber Kulanz und gestatten den Kunden, vorzeitig vom Vertrag zurückzutreten. Dies geschieht jedoch nur unter Zahlung eines Ausgleichs für den entgangenen Gewinn, der Vorfälligkeitsentschädigung. Diese berechnet sich aus der Differenz von Zinsgewinn abzüglich der Rendite, die die Bank bei Anlage des Geldes heute erzielen kann. Die Vorfälligkeitsentschädigung kann sich je nach Darlehenshöhe, Zinssatz und Restlaufzeit auf mehrere Tausend Euro belaufen. Ein weiterer Faktor bei der Entscheidung über eine Darlehensumschuldung sind die Kosten für die neue Finanzierung. Hierfür müssen die Kreditnehmer alle Unterlagen zur persönlichen Bonität und dem Objekt bei der Bank einreichen. Die Bank prüft dann den Antrag. Bearbeitungsgebühren und die Kosten für die Ermittlung des Beleihungswertes der Immobilie liegen zwischen 500 EUR und 1000 EUR.

Viele Kreditumschuldungen werden zudem nicht innerhalb einer Bank getätigt. Oft verlassen Kunden ein Institut, um bei einem anderen günstigere Konditionen zu erhalten. Da die Grundschuld im Grundbuch für eine bestimmte Bank eingetragen ist, muss bei einem solchen Wechsel auch diese an das übernehmende Institut übertragen werden. Dies geschieht bei einem Notar, der dann die Änderung beim Grundbuchamt veranlasst. Dieser Aufwand wird zwar von der Bank, die das Darlehen ablöst, übernommen, die Kosten trägt jedoch der Kunde. Die Notargebühren und auch die Gebühren des Grundbuchamtes berechnen sich nach der Höhe der eingetragenen Grundschuld. Bei 100.000 EUR liegen diese bei ca. 350 EUR.

Fazit: Ob eine Darlehensumschuldung sinnvoll und lukrativ ist, sollte vorher genau berechnet werden. Alle anfallenden Kosten und natürlich der Arbeitsaufwand müssen hierbei gegen die Zinsersparnis der nächsten Jahre aufgerechnet werden. Wenn bei einem Darlehen die Zinsbindung in nächster Zeit ablaufen wird, sollten verschiedene Angebote hinsichtlich Zinssatz und Gebühren geprüft werden. Hier ist eine Darlehensumschuldung nicht mehr mit einem so hohen Kostenaufwand möglich. Eine weitere Möglichkeit, niedrige Zinsen für die Zukunft zu sichern, sind Forward-Darlehen. Diese können bis zu drei Jahren vor Ablauf eines Darlehens vereinbart werden. (sh)
 
 
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