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Artikel: Kündigung einer Mietwohnung

Kündigung einer Mietwohnung

Ist das problemlos möglich, oder auf was muss man achten ...

 
Nachwuchs im Anmarsch, eine neuer Job in einer anderen Stadt oder auch einfach nervtötende lärmende Nachbarn - dann heißt es so schnell wie möglich eine neue Wohnung suchen. Bis vor einiger Zeit war die Kündigung noch von der Art des Mietvertrages abhängig. Mittlerweile beträgt die einheitliche Kündigungsfrist für sämtliche Mietkontrakte drei Monate, unabhängig davon wie lange ein Mieter die Wohnung bewohnt hat. Die dreimonatige Kündigungsfrist kann sich allerdings verkürzen, insofern in alten Verträgen kürzere Fristen festgelegt sind, beispielsweise in alten DDR-Mietverträgen. Vermieter hingegen müssen je nach der Dauer des Mietverhältnisses weiterhin gestaffelte Fristen einhalten. Diese Frist gilt dann als gewahrt, wenn die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats für den Ablauf des übernächsten Monats, ausgesprochen wird.

Eine Möglichkeit ein Mietverhältnis vorzeitig zu beenden, ist die Stellung eines Nachmieters.
Diese Variante kommt für Mietverträge, die nach dem 01.09.2001 geschlossen wurden nur dann in Frage, falls ein Zeitmietvertrag existiert oder zum Anderen, wenn ein unbefristeter Vertrag vorliegt und einen Kündigungsausschluss vorsieht. Für vor dem genannten Zeitpunkt geschlossene Kontrakte gilt dasselbe wie für Zeitmietverträge oder falls sich die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist aufgrund der Länge des Mietverhältnisses automatisch verlängert.
Am günstigsten ist sicher die Aufnahme einer solchen Ersatzmieterklausel bereits beim Abschluss des Vertrages, weil der Vermieter die ausgewählte Person dann nicht ohne Grund ablehnen kann. Ansonsten ist ein solches Vorgehen nur durch einen wichtigen Grund, wie Krankheit, Arbeitsplatzverlust oder Familienzuwachs, zu rechtfertigen. Sobald der Mieter den Nachmieter vorgeschlagen hat und dieser seine Bereitschaft erklärt hat, den bisherigen Vertrag zu übernehmen, ist das Mietverhältnis beendet. Eine Ablehnung kann in solchen Fällen eigentlich nur aus der Zahlungsunfähigkeit des Nachmieters resultieren.

Sollte mit dem Vermieter keine gemeinsame Regelung über einen Nachmieter gefunden werden, bleibt immer noch die Möglichkeit eines Untermietvertrages.

Fristgemäße außerordentliche Kündigungen sind immer dann gesetzlich für den Mieter vorgesehen, wenn ein besonderes Ereignis wie der Tod des Mieters oder die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen eingetreten sind.

Daneben besteht die Möglichkeit einen Mietvertrag fristlos zu kündigen, falls dafür triftige Gründe vorliegen.
Zu diesen Gründen zählen die Nichteinhaltung von Bestandteilen des Mietvertrages, wie die Nichtgewährung des Gebrauchs, Gesundheitsgefährdung und Verletzung der Vermieterpflichten. Das ist dann der Fall, wenn die Wohnung beispielsweise durch eine kaputte Heizung oder erhebliche Lärmbelästigung nicht nutzbar ist. Dabei muss es aber in der Macht des Vermieters liegen, diese Mängel abzustellen. Allerdings muss der Mieter vor einer solchen Kündigung den Vermieter abmahnen und ihm eine ausreichende Frist zur Beseitigung setzen. Auf die Abmahnung kann verzichtet werden, wenn sie nicht erfolgversprechend erscheint. Die außerordentliche Kündigung muss unter Angabe der Gründe bis spätestens sechs Wochen nach dem Vertragsbruch ausgesprochen werden, ansonsten ist sie nicht mehr statthaft. In allen Fällen liegt die Beweislast beim Mieter.
Eine Frist muss bei einer solchen Kündigung nicht eingehalten werden, die Kündigung tritt sofort in Kraft.
Die Kündigung von Mietverträgen kann nicht unter Bedingungen erfolgen, d.h. die Mietpartei darf die Kündigung nicht vom rechtzeitigen Finden neuen Wohnraumes abhängig machen. Die Kündigung einer Mietwohnung muss schriftlich, aber ohne eine besondere Form und fristgemäß beim Vermieter eingehen. Ein Einschreiben oder der persönliche Einwurf mit einem Zeugen lassen an der Einhaltung rechtlich keinen Zweifel. (don)
 
 
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