Hauskredit umschulden

Sonntag 12. Mai 2024

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Die Finanzierung eines Hauses wird in der Regel mit langfristigen Verträgen vereinbart. Der Grund hierfür liegt in der umfangreichen Kreditprüfung durch die Bank, die Kunden wünschen auf der anderen Seite aber auch Planungssicherheit für die Zukunft.

Daher werden Immobiliendarlehen, die in Form von Annuitätendarlehen vergeben werden, mit Zinsbindungszeiten zwischen 5 und 15 Jahren vereinbart. Während dieser Zeit ist die Kündigung des Darlehens durch den Kreditnehmer ausgeschlossen. Erst nach Ablauf von 10 Jahren kann das Darlehen mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten gekündigt werden. Die Bank kann lediglich bei Zahlungsverzug kündigen. Nun sind die Zinsen seit 2004 historisch niedrig. Für ein Darlehen im erstrangigen Bereich wird bei 10jähriger Zinsfestschreibung derzeit ein Zins von ca. 4,6% p.a. berechnet. Kunden, die jedoch früher abgeschlossen haben, müssen oft Zinsen von 6% p.a. und mehr bezahlen. Viele Kunden wollen daher das abgeschlossenen Darlehen kündigen, um ein neues zu günstigeren Konditionen abzuschließen. Dieser Umschuldung müssen die Banken nicht zustimmen, tun dies aber in der Regel gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Entschädigung soll den entgangenen Zinsertrag der Bank ausgleichen, denn er wurde ja für die Laufzeit bereits eingerechnet. Die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet sich nach der Darlehenshöhe, dem im Kreditvertrag vereinbarten Zinssatz und dem Zinssatz, den die Bank heute bei erneuter Kreditvergabe erzielen könnte. Bei Darlehen mit hoher Restschuld und hohem Zins kann die Vorfälligkeitsentschädigung leicht mehrere Tausend Euro betragen.

Wer also eine Umschuldung plant, sollte sich von der Bank auf jeden Fall die Vorfälligkeitsentschädigung vor der Kündigung berechnen lassen. Diese Zahlung muss dann gegen die ersparten Zinsen aufgerechnet werden. Nur wenn hier noch immer ein positiver Betrag erscheint, lohnt sich die Umschuldung. Es sind jedoch noch weitere Kosten bei einer Umschuldung zu bedenken, gerade wenn nicht innerhalb einer Bank umgeschuldet wird. Oft suchen sich die Kunden für das neue Darlehen eine andere Bank. Die Grundschuld im Grundbuch wurde jedoch für die Bank, bei der das Darlehen derzeit geführt wird, eingetragen. Sie muss im Zuge der Umschuldung auf die neue Bank umgeschrieben werden. Dies wird durch einen Notar erledigt, die Kosten hierfür trägt der Kunde. Sie liegen zwischen 150,00 und 400,00 Euro, je nach Höhe der Grundschuld.

Auch muss die neue Bank eine Prüfung der Kreditwürdigkeit und -fähigkeit vornehmen. Hierzu muss eine Selbstauskunft ausgefüllt werden, auch müssen der Grundbuchauszug und weitere Daten zum Objekt vorgelegt werden. Dies ist nötig, um den Wert des Hauses zu ermitteln. Für diese Prüfungen verlangen viele Banken Bearbeitungs- und Wertermittlungsgebühren. Auch sie können jeweils bis zu EUR 500,00 betragen. Wenn sich die Darlehenskündigung durch eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung nicht lohnt, der kann sich die derzeit niedrigen Zinsen auch mittels eines Forward-Darlehens sichern. Diese Darlehen werden bereits heute geschlossen, die Auszahlung erfolgt jedoch erst mit Ablauf des anderen Darlehens. Forward-Darlehen können bis drei Jahre vor dem Ablauftermin geschlossen werden. Forward-Darlehen sind günstig, denn Banken berechnen für diese Sicherung nur einen kleinen Aufschlag auf den Zinssatz.

Fazit: Die Umschuldung von Darlehen lohnt sich trotz des derzeit niedrigen Zinssatzes nicht in jedem Fall. Kunden sollten sich die Kosten für die Umschuldung (Vorfälligkeitsentschädigung, Gebühren) genau ausrechnen, um diese mit den zusparenden Zinsen zu vergleichen. (sh)